Gayrimenkul Yatırımının Tuzakları

Birçok kişi için gayrimenkul enflasyona karşı güvenli bir yatırımdır. Bu nedenle, birçok yatırımcının varlıklarını veya birikimlerini daire, ofis ve gayrimenkul sektöründeki diğer varlık sınıflarıyla oluşturmak veya genişletmek istemesi şaşırtıcı değildir. Stratejik olarak ve iyi düşünerek ilerlemek önemlidir.

Bu, örneğin, bir yatırımın beklenenden farklı gelişmesi durumunda mikro-makro konumun veya çıkış stratejilerinin analiz edilmesini içerir. İlk gayrimenkul yatırımında çıkış stratejisini kullanmak istemeyen yatırımcıların birkaç şeye dikkat etmesi gerekir.

Kira getirisi elde etmek – ev sahibi olarak riskleri planlamak

Kira gelirinden olumlu bir getiri elde etmek için, kira ödemeleriyle ilgili sorunlardan ve hoş olmayan kiracılardan kaçınılmalıdır. Bunlar elde edilebilecek getiriyi azaltabilir. Bir ev sahibinin günlük hayatta karşılaşabileceği zorluklar ve masraflar ise şunlardır:

• Kiralar ile ilgili yasal düzenlemeler
• Geç ödeme yapan veya hiç ödeme yapmayan kiracılar
• Kiracılar taşındığında ortaya çıkan renovasyon ve tamir masrafları
• İki kiralama dönemi arasındaki boşluklardan kaynaklanan kira kayıpları

Yatırımın getirisindeki kayıpları önlemek için, kiralık mülk ve konumu önceden dikkatle incelenmelidir. Yatırımcıların mülkü satın almaya karar vermesi halinde, yalnızca borçlarını vaktinde ödeyen ve sorumluluk sahibi kiracıların taşınmasını sağlayan deneyimli ve yetkin bir gayrimenkul yönetim şirketi seçmelidirler. Yine yatırımcılar, yatırımı planlarken ve analiz ederken çevredeki nitelikli ve deneyimli bir yatırım danışmanına başvurabilirler. Birlikte, halihazırda mevcut değilse uygun bir gayrimenkul yönetim şirketi de arayabilirler.

Gayrimenkul yatırımları kısa vadeli sermaye yatırımları değildir

Yatırımın ilk finansal başarılarının hissedilmesi biraz zaman alır. Getiri hedeflerine ulaşmak veya bu hedefleri artırmak için değer artırıcı adımların uygulanması zaman alıcı ve maliyetlidir. Oldukça zorlu inşaat projeleri bittiğinde bile, mülkün değeri belli bir süre içerisinde artar.

Bununla birlikte, getirilerin gelişimini etkileyen başka bir faktör daha vardır. Kiracı arayışını veya mülk yönetimini kendileri üstlenmek isteyen yatırımcılar, karmaşık ve zaman alıcı yönetim işlerini planlamak ve hayata geçirmek için hayli zaman harcamalıdırlar.

Yetersiz kaynaklar

Bir yatırımın finansmanı planlanırken, iyileştirme ve bakım maliyetleri unutulmamalıdır. Satın aldıkları yatırım amaçlı gayrimenkulde daha sonra kusur ve hasar tespit eden herkes ek mali zorluklarla karşılaşacaktır. Bu maliyetler, kira gelirleri ve alınan krediler ile karşılanamaz ise ciddi bir yük yaratacaktır. Sonuçta, renovasyon çalışmalarının zamanında yapılmaması, mülkün değeri ve getirisi üzerinde uzun vadeli negatif bir etkiye sahip olabilecek yüksek maliyetlere neden olur.

Mal sahiplerinin de unutmaması gereken maliyetler

Bir mülk satın alırken, satın alma fiyatına ek olarak göz önünde bulundurulması gereken başka maliyetler de vardır. Bunlara arızi maliyetler ve devam eden işletme maliyetleri de dahildir. Yenileme ve modernizasyon için de para yatırılması gerekebilir. Tüm bu masraflar getiriyi azaltır.

Mülk satın almanın getirdiği maliyetlerden bazıları şunlardır

• Emlakçı masrafları
• Noter ücretleri
• Tapu siciline kayıt ücretleri
• Mülk transfer vergisi
• İşletme maliyetleri, aşağıdakileri de içerir:
• Isınma ve su giderleri
• Elektrik
• Atık bertarafı
• Bakım, elektrik, asansör işletme maliyetleri
• Bina temizliği
• Sigorta
• Baca temizliği
• Cadde Temizliği
• Bahçe bakımı
• Ortak Tesislerin Maliyeti
• Emlak vergisi ve diğer kamu masrafları

Mikro-makro durumdaki değişiklikler nedeniyle değer kaybı

Bir gayrimenkulün sahibi olarak, genellikle kümelenme riski olarak adlandırılan bir riske maruz kalırsınız. En nihayetinde, hisse senedi yatırımlarından farklı olarak, bir gayrimenkulü satın aldığınızda paranızı genellikle yalnızca bir taşınmaza yatırırsınız. Çevredeki değişiklikler nedeniyle gayrimenkul değer kaybederse, kötü bir yatırım haline gelebilir. Örneğin, yakındaki yolun işlevini azaltacak yeni bir yol yapılabilir. Genel olarak, yatırımcılar, gayrimenkulün yatırım olarak hala karlı olup olmadığına önceden karar verebilmek için değer gelişimini ve bölgesel pazar durumunu her zaman göz önünde bulundurmalıdır.

Bir yatırım olarak kat mülkiyeti konusunda dikkatli olmak gerekir

Kat mülkiyetine yatırım yapanlar, gayrimenkulde yapılacak değişiklikleri yalnızca sınırlı ölçüde belirleyebilirler. Sonuçta, yatırımcı gayrimenkulü satın alarak site veya ortak alan yönetiminin bir parçası haline gelir. Tamirat veya modernizasyonla ilgili kararlar, dairenin dışındaki alanı etkilediği takdirde tek başına alınamaz. Bir çatının değiştirilmesi gerektiğinde veya yatırımcılar gayrimenkule değer katması amacıyla başka önlemler almak istediğinde, bu tür projeler ortak yönetimin diğer üyelerinin karşı çıkması sebebiyle başarısız olabilir.

İlk yatırım amaçlı gayrimenkulünüzde para kaybetmemek için yerel bir yatırım danışmanına başvurmanız tavsiye edilir. Birlikte, hangi bölgedeki hangi gayrimenkulün en uygunu olacağına bakabilir ve analiz edebilirsiniz. Yetkin ve kaliteli bir danışman, yatırımcıları daha sonra mülkü satarken de yönlendirebilir.

Berlin’de yatırım amaçlı bir gayrimenkul arıyorsanız ya da portföyünüzdeki mevcut bir gayrimenkulü satmak istiyorsanız bizimle iletişime geçebilirsinizç  

Yasal Uyarı: Bu makale, münferit durumlarda vergisel veya hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Özel durumunuzla ilgili bilgileri netleştirmek için lütfen bir avukata ve/veya vergi danışmanına danışın.