Steuer

Die Einkommensteuer wird in Deutschland auf das Einkommen von natürlichen Personen und Personengesellschaften erhoben, die Körperschaftsteuer auf das Einkommen von juristischen Personen, wie z. B. Unternehmen. Einkommensteuer- und Körperschaftsteuererklärungen müssen bis zum 31. Mai nach Ablauf des Steuerjahres eingereicht werden, aber Verlängerungen sind nicht unüblich, insbesondere wenn der Steuerzahler von einem Steuerberater beraten wird.

Deutschland erhebt Steuern auf sieben Einkommenskategorien:

* Gewerbliche Einkünfte

* Einkünfte aus selbständiger Arbeit

* Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft

* Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit

* Einkünfte aus Kapitalvermögen

* Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

* Sonstige Einkünfte

Bei der Ermittlung der Einkunftsart aus Immobilien unterscheidet das deutsche Steuerrecht zwischen Immobilien, die ein Betriebsvermögen darstellen, und Immobilien, die im Privatvermögen gehalten werden. Immobilien können auch in Teile aufgeteilt werden, die unterschiedlich besteuert werden können. Gehören Immobilien zum Betriebsvermögen, sind sowohl die laufenden Gewinne als auch etwaige Veräußerungsgewinne steuerpflichtig. Andererseits werden die Ausgaben für solche Immobilien immer als abzugsfähige Betriebsausgaben behandelt.

Alle Einkünfte von Kapitalgesellschaften (Gesellschaften mit beschränkter Haftung und Aktiengesellschaften) werden als Betriebseinkommen behandelt. Diese Unternehmen verfügen nur über Betriebsvermögen.

Für Betriebsvermögen beträgt der Abschreibungssatz in der Regel 3 %. Bei anderen Vermögenswerten beträgt der Satz 2 % bzw. bei neuen Gebäuden 4 % für neun Jahre und dann niedrigere Sätze für den Rest der Abschreibungsdauer.

Einkünfte aus Immobilien im Privatvermögen sind Miet- und Pachteinnahmen. Der Hauptunterschied bei Immobilien im Betriebsvermögen besteht darin, dass nur das laufende Einkommen steuerpflichtig ist, nicht aber die Wertveränderung der Immobilie. Nur der Gewinn aus der Einkommensquelle ist steuerpflichtig, nicht die Quelle selbst. Zu den “sonstigen Einkünften” gehören private Veräußerungsgewinne, die steuerpflichtig sind, wenn die Immobilie weniger als zehn Jahre gehalten wurde.

Eine Person, die in Deutschland ein Unternehmen besitzt, unterliegt der Gewerbesteuer, die für gebietsansässige natürliche und juristische Personen sowie für Gebietsfremde gilt, die in Deutschland durch eine Betriebsstätte tätig sind. Die Gewerbesteuer wird grundsätzlich auf den Gewerbeertrag erhoben, wobei bestimmte Anpassungen vorgenommen werden.

Ein Gebietsfremder ohne Betriebsstätte in Deutschland erzielt in der Regel Mieteinnahmen oder andere Einkünfte aus Immobilien. Eine Ausnahme gilt jedoch, wenn die Person als “Immobilienhändler” gilt; in diesem Fall stellen die Einkünfte aus Immobilien gewerbliche Einkünfte dar.

Der Basissatz der lokalen Gewerbesteuer beträgt 5 Prozent, multipliziert mit 300 Prozent bis 515 Prozent, je nach Gemeinde, in der das Unternehmen ansässig ist. Die Gewerbesteuer ist sowohl für eigene Zwecke als auch für Zwecke der Einkommensteuer und der Körperschaftsteuer abzugsfähig, so dass sich der effektive Steuersatz verringert.

Die Übertragung von deutschen Immobilien unterliegt der Grunderwerbsteuer. Ab dem 1. Januar 2014 werden in Berlin erworbene Immobilien mit einer Grunderwerbsteuer in Höhe von 6 Prozent belegt.

Die Steuer wird generell auf jede Verpflichtung zur Übertragung, zum Verkauf oder zum Tausch von Grundstücken erhoben. Sowohl der Verkäufer als auch der Käufer haften für die Grunderwerbsteuer, aber in den meisten Fällen vereinbaren die Parteien, dass der Käufer die gesamte Steuer zahlt. Die Steuerbemessungsgrundlage ist der Übertragungswert der Immobilie (z. B. der Kaufpreis). Die Steuerbehörden dürfen den Preis nicht nach oben korrigieren, wenn er unter dem Marktwert liegt.
Wenn die Übertragung aus einer Fusion resultiert oder wenn Anteile auf einen einzigen Eigentümer übertragen werden, basiert die Steuer auf dem Grundbesitzwert oder dem als Ertragspotenzial berechneten Wert, der etwa 50 bis 60 Prozent des Marktwerts beträgt.

Grundbesitz unterliegt einer jährlich erhobenen Grundsteuer. Sie ist bei der Berechnung des zu versteuernden Nettoeinkommens aus Immobilien für Zwecke der Einkommens- und Körperschaftssteuer abzugsfähig. Die Steuerbemessungsgrundlage ist der “Einheitswert”, der im Allgemeinen etwa 10 Prozent bis 20 Prozent des Marktwerts beträgt. Der Basissatz der Grundsteuer beträgt 0,35 Prozent, aber für bestimmte Arten von Immobilien gelten unterschiedliche Sätze (0,26 Prozent bis 0,60 Prozent). Der Steuersatz wird mit dem Gemeindekoeffizienten multipliziert (zwischen 300 Prozent und 600 Prozent).

Übersetzt mit www.DeepL.com/Translator (kostenlose Version)

Die Erbschaft- und Schenkungsteuer gilt für die Übertragung von Vermögenswerten von Todes wegen und Schenkungen zu Lebzeiten. Beide werden in gleicher Weise und mit identischen Sätzen besteuert. Die Steuerbemessungsgrundlage für Immobilien ist der Grundbesitzwert, der 50 bis 60 Prozent des Verkehrswerts beträgt. Kredite für steuerpflichtiges Vermögen sind voll absetzbar.

Die Steuersätze sind progressiv und liegen zwischen 7 Prozent und 50 Prozent, je nach Umfang der Erbschaft oder Schenkung und der Beziehung zwischen dem Begünstigten und dem Schenker. Je enger die Beziehung zwischen den beiden ist, desto niedriger ist die Steuer und desto höher ist der Freibetrag. Der Freibetrag liegt im Allgemeinen zwischen 5.200 und 307.000 EUR (z. B. 205.000 EUR für ein Kind und 307.000 EUR für einen Ehepartner).

Für die Steuer gilt eine zehnjährige Kumulationsfrist, d. h. es werden die in den letzten zehn Jahren erhaltenen Vermögenswerte berücksichtigt. Der Freibetrag lebt nach zehn Jahren wieder auf.

Bitte beachten Sie, dass es für Nicht-Residenten einen Freibetrag von 1.100 EUR gibt.
Übertragungen, die der Erbschafts- und Schenkungssteuer unterliegen, unterliegen nicht der Grunderwerbssteuer.

Besitzt eine gebietsansässige oder gebietsfremde natürliche Person über eine in Deutschland ansässige Gesellschaft deutsches Vermögen, unterliegen die von der Gesellschaft ausgeschütteten Dividenden im Allgemeinen der Kapitalertragsteuer in Höhe von 25 Prozent, die sich um den Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent auf 26,38 Prozent erhöht; dieser Satz kann jedoch durch ein Steuerabkommen verringert werden.

Die Mehrwertsteuer ist eine Steuer, die auf Verbraucherausgaben erhoben wird. Der Verkauf von Immobilien ist im Allgemeinen von der Mehrwertsteuer befreit.

Die Erbringung von Dienstleistungen im Zusammenhang mit in Deutschland gelegenen Immobilien unterliegt jedoch im Allgemeinen der Mehrwertsteuer und wird in Deutschland abgerechnet. Der Normalsatz der Mehrwertsteuer in Deutschland beträgt derzeit 19 Prozent.