Warum eine Risikoanalyse unerlässlich ist

Risiken sind bei jedem Immobilieninvestment und Neubauprojekt unumgänglich – die Gebäudetechnik benötigt im Laufe der Zeit Wartungen und die Lage rund um die Immobilie kann im Laufe der Zeit Veränderungen unterliegen, die den Wert der Immobilie beeinflussen. Bauherren sind eventuell von Lieferengpässen betroffen, die den Immobilienbau teurer machen.

Warum macht man eine Risikoanalyse?

Mit einer Risikoanalyse wird festgestellt, ob das geplante Investment oder der Neubau rentabel und sinnvoll ist. Risiken können somit besser kalkuliert werden. Auftretenden Engpässen und kostenintensiven Maßnahmen kann später besser entgegengetreten werden. Dabei kann die Risikoanalyse als Basis für die Entscheidung genommen werden.

Wer Kapitalanlagen kauft oder Bauprojekte angeht, ohne sich groß Gedanken zu machen, kann im schlimmsten Fall seine Existenz gefährden. Investoren und Bauträger, die das Risikomanagement mittels der Risikoanalyse angehen, haben dafür einige Methoden zur Verfügung. Gängige Methoden sind unter anderem die SWOT-Analyse oder das Erstellen einer Risikomatrix. Bei der Analyse wird auch die Mikro-Makro-Lage genauer betrachtet.

SWOT-Analyse 1: Schwächen und Stärken ermitteln

Wenn Stärken und Schwächen unter die Lupe genommen und analysiert werden, geht man auf Faktoren ein, die das Objekt selbst und den Standort betreffen. Dazu zählen unter anderem alle Kennzahlen zur Finanzierung, die Lage der Kapitalanlage, die Mieteinnahmen und Betriebskosten sowie der Bauzustand des Gebäudes. Eventuelle Mietausfälle müssen ebenso bedacht werden wie die Kosten für Instandhaltung, Reparatur und andere notwendige und kostenintensive Maßnahmen.

Für Bauherren ist ebenfalls wichtig, Schwierigkeiten bei den Lieferketten und möglichen Facharbeitermangel in der Analyse zu bedenken. Auch die herausfordernde Vermittlung von „unbeliebten Wohnungen“, sogenannte Restanten ist ein wichtiger Aspekt.

Umso mehr zu Objekt und Lage bekannt ist, desto detaillierter und genauer ist die Risikoanalyse. Damit kann das Risiko des geplanten Investments umso besser bewertet und eingeschätzt werden. Das gilt auch für die Qualität der Angaben selbst. Daher ist es getreu dem Motto „Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser“ ratsam, sich die Immobilie selbst vor Ort anzusehen. Ein Bau- und Immobilienexperte kann hinzugeholt werden. Schließlich kann man sich nicht immer zu hundert Prozent auf die Angaben des Verkäufers verlassen.

SWOT-Analyse 2: Risiken und Chancen ermitteln

Nicht nur alle Fakten und Daten zum Kaufobjekt sind wichtig, auch die Marktanalyse darf nicht fehlen. Um herauszufinden, ob das Geschäft rentabel ist, muss der regionale Immobilienmarkt betrachtet werden. Dabei sollten unter anderem folgende Fragen beantwortet werden:

Wie sieht die Infrastruktur in der Region aus?

Welche Änderungen bei der Infrastruktur sind zukünftig geplant?

Welche und wie viele Unternehmen haben sich in der Region niedergelassen?

Wie hoch ist die Arbeitslosenquote?

Wie entwickelt sich die Bevölkerung?

Wie groß ist der Bedarf an neuen Mietwohnungen?

Wie entwickeln sich die Haushaltsgrößen in der Region?

Inwiefern versucht die Politik (zukünftig) den Immobilienmarkt in der Region zu regulieren?

Welche gesetzlichen Bestimmungen beeinflussen das geplante Neubauprojekt?

Das sind nur einige Aspekte, die entscheiden, ob der Bau- oder Investitionsstandort gut gewählt ist. Mit allen Marktfaktoren und -daten kann eine Prognose erstellt werden, wie sich der Wert der Immobilie zukünftig entwickelt und ob sich ein Neubau wirklich lohnt. Wichtig ist dafür die Betrachtung des regionalen Marktumfeldes. Allgemeine Aussagen zur Immobilienmarktentwicklung helfen hier nicht weiter. Investoren und Bauherren sind gut beraten, sich einen regionalen Immobilienmakler, der gute Kenntnisse über den lokalen Markt aufweist, zur Hilfe zu holen. Dieser kann die Marktchancen für das Neubauprojekt oder die Investmentimmobilie gut einschätzen.

Risikomatrix: Wie kritisch ist das Risiko?

Ist eine fundierte Risikoanalyse erfolgt und klar, welche Gefährdung und Herausforderungen auf das Projekt oder das Investment zukommen können, gibt es die Möglichkeit, mithilfe einer Risikomatrix das auftretende Risiko genauer zu kategorisieren (niedrig, mittel und hoch). Damit wird für den Investor oder den Bauherren deutlich, wie hoch das einzelne Risiko ist. Die Matrix hält die möglichen Probleme grafisch in einem Diagramm fest. Den Risiken stehen die resultierenden Folgen gegenüber. Es empfiehlt sich, die Matrix auf dem neuesten Stand zu halten. Relevante Gefährdungen können mit der Risikomatrix auf einen Blick erkannt werden. Wichtig ist, dass die Grafik auf den Analyseergebnissen basiert:

Wie hoch ist die Eintrittswahrscheinlichkeit des einzelnen Risikos?

Welchen Schaden trägt der Investor oder das Projekt davon?

Welche Risiken haben mehr Priorität?

Wie hoch ist der Risikowert der einzelnen Gefahr?

Die Prioritäten werden im Vorfeld eingeteilt und der Risikowert ergibt sich wie folgt: Die Wahrscheinlichkeit des Eintritts wird mit der Höhe des Schadens multipliziert. Beim Erstellen einer Risikomatrix kann Ihnen ein lokaler Investmentmakler helfen.

Renditeberechnung auf Basis aller Daten

Sind alle Daten und Fakten erfasst, kann eine Berechnung der Rendite erfolgen. Diese Rechnung beinhaltet unter anderem die Mietrendite. Dieser stehen Mietausfälle, Bau- und Reparaturmaßnahmen, ein steigendes und sinkendes Niveau der Mieten sowie weitere finanzielle Aspekte gegenüber.

Zu einer Entscheidung gelangen

Ist die mögliche Rendite berechnet und/oder wurden die Risiken für das Projekt oder das Investment visualisiert, kann eine rationale Entscheidung für oder gegen das Projekt oder das Investment getroffen werden. Dabei muss man sich nicht unbedingt vor Risiken scheuen.

Die Rendite bei risikoreicheren Investitionen fällt oft höher aus. Auch auf den Kaufpreis hat die Höhe der Risiken Einfluss. Risikoarme Kaufobjekte sind in der Regel teurer. Wer also hauptsächlich möglichst viel Rendite erwirtschaften möchte, wird bei weniger risikoreichen Investments eher nicht seine finanziellen Ziele erreichen.

Besonders wichtig ist die Qualität der Daten und Fakten, die komplett vorliegen müssen und aus einer zuverlässigen Quelle kommen sollten. Die Unterstützung von lokalen Immobilienexperten sollte schon wegen dem notwendigen Immobilienwissen und der Marktkenntnis in Anspruch genommen werden. Denn auch eine fehlerbehaftete Analyse kann genau wie das Ausbleiben dieser zu Wertverlusten und finanziellen Belastungen wegen unerwarteter Kosten führen.

Benötigen Sie eine Risikoanalyse für ein Bauprojekt oder eine Kapitalanlage in Regensburg und Umgebung? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.